Advogado imobiliário em Belo Horizonte: da compra ao condomínio

O que um advogado imobiliário faz

• Compra e venda: análise da matrícula e das certidões, revisão do contrato e acompanhamento da escritura e do registro.
• Locação: elaboração e revisão de contratos, garantias, renovação, revisão de aluguel e despejo.
• Usucapião: regularização da propriedade de quem tem a posse há muitos anos, em cartório ou na Justiça.
• Imóvel na planta: atraso na entrega, distrato e cláusulas abusivas em contratos com construtoras.
• Condomínio: convenção e regimento interno, cobranças, conflitos entre condôminos e assessoria ao síndico.
• Regularização: imóveis sem escritura, construções não averbadas e regularização fundiária.

Quem não registra não é dono

Código Civil, arts. 108 e 1.245

Um dos erros mais caros no mercado imobiliário é achar que o contrato de compra e venda, ou mesmo a escritura, já torna o comprador dono. Pela lei, a propriedade do imóvel só é transferida com o registro do título no cartório de registro de imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo o proprietário perante todos.

Além disso, para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública. Os famosos contratos de gaveta, sem escritura e sem registro, são a origem de muitos problemas que depois exigem usucapião ou ação judicial.

O caminho seguro de uma compra

1. Análise da matrículaconfere quem é o dono, se há penhora, hipoteca, alienação fiduciária ou outra restrição.
2. Certidões do vendedor e do imóvelcertidões de ações, de débitos de IPTU e de condomínio, para evitar surpresas.
3. Revisão do contratoprazos, forma de pagamento, multa, condições de desistência e de entrega das chaves.
4. Escritura e ITBIlavratura da escritura no cartório de notas e recolhimento do imposto municipal de transmissão.
5. Registroregistro da escritura no cartório de registro de imóveis, que torna o comprador proprietário.

Condomínio: convenção, cobranças e conflitos

Código Civil, arts. 1.333 e 1.336

A convenção é a regra principal do condomínio. Ela precisa ser assinada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e, para valer contra terceiros, deve ser registrada no cartório de imóveis. Convenções antigas costumam não tratar de temas atuais, como locação por aplicativo, e precisam de atualização.

Quem não paga a taxa condominial fica sujeito a correção, juros e multa de até 2% sobre o débito. Além da cobrança, o escritório atua na atualização de convenção e regimento interno e na solução de conflitos entre condôminos, sempre buscando o acordo quando possível.

Locação

Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)

A Lei do Inquilinato regula a locação de imóveis urbanos, residenciais e comerciais. Um contrato bem feito define com clareza o valor, o reajuste, a garantia (fiança, caução, seguro-fiança), a responsabilidade por reparos e as condições de saída.

Para o locador, o advogado atua em cobranças e ações de despejo. Para o locatário, em revisão de aluguel, renovação de locação comercial e cobranças indevidas.

Imóvel na planta: atraso e distrato

Lei 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A (incluídos pela Lei 13.786/2018)

Em compras na planta, a lei permite que a entrega atrase até 180 dias além da data prevista, desde que essa tolerância esteja expressamente no contrato. Passado esse prazo, o comprador pode pedir a rescisão com devolução do que pagou, ou manter o contrato e receber indenização pelo atraso.

Quando é o comprador quem desiste, a lei limita a multa contratual a 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento está no regime de patrimônio de afetação, além de outras deduções previstas. Cláusulas que vão além disso podem ser questionadas. Veja mais em distrato de imóvel na planta e atraso na entrega.

O que levar para a primeira conversa

• Contrato: de compra e venda, promessa, locação ou o que existir.
• Matrícula do imóvel: certidão atualizada, se você já tiver.
• Comprovantes de pagamento: parcelas, sinal, IPTU e condomínio.
• Comunicações: notificações, e-mails e mensagens com a outra parte.

Consultoria ou contencioso

Na maior parte dos casos, investir na consultoria antes da assinatura sai muito mais barato do que resolver o conflito depois.

Como funciona o atendimento

O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp. Na conversa inicial, presencial em Belo Horizonte ou por vídeo, o advogado analisa os documentos que você já tem, como contrato, matrícula e notificações, e explica o caminho, os prazos e os custos. O escritório atende pessoas físicas, empresas, síndicos e administradoras de condomínio.

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