Atraso na Entrega de Imóvel na Planta: direitos do comprador

Quando a construtora atrasa a entrega de um imóvel na planta, a Lei de Incorporações permite uma tolerância de até 180 dias corridos, desde que prevista no contrato de forma clara e destacada. Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele tem duas opções. Pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, com correção e a multa prevista, em até 60 dias. Ou pode manter a compra e receber, na entrega, uma indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, proporcional aos dias. As duas multas não se acumulam. Danos morais dependem do caso concreto, e o atraso, por si só, nem sempre gera esse direito.

A tolerância de 180 dias

Lei 4.591/1964, art. 43-A

A construtora pode entregar o imóvel até 180 dias corridos depois da data prevista sem pagar multa, mas só se essa tolerância estiver no contrato de forma clara e destacada. Se o contrato não prevê a tolerância, ou a prevê escondida em letras miúdas, o atraso conta desde a data original.

Vale conferir também se a data de entrega está ligada à assinatura do financiamento ou a outro evento, porque cláusulas assim podem ser discutidas.

Depois dos 180 dias: as duas escolhas

Lei 4.591/1964, art. 43-A, §§ 1º a 3º

	Desfazer o contrato	Manter a compra
O que recebe	Tudo o que pagou, corrigido, mais a multa do contrato	1% do valor pago por mês de atraso, proporcional aos dias
Prazo	Em até 60 dias da resolução	Na entrega da unidade
Quando faz sentido	Quando o imóvel já não serve ou a obra parece não ter fim	Quando o comprador ainda quer o imóvel

A lei proíbe somar a multa da rescisão com a indenização mensal: é uma ou outra. Os dois direitos só existem se o comprador estiver em dia e não tiver causado o atraso.

Exemplo prático

Um comprador pagou R$ 200.000 à construtora até a data prevista de entrega. O contrato tem a tolerância de 180 dias destacada. O imóvel é entregue 10 meses depois da data original.

Cálculo	Valor
Meses de atraso após a tolerância	4 meses
Indenização mensal (1% de R$ 200.000)	R$ 2.000
Total a receber na entrega	R$ 8.000, com correção

Se o comprador estivesse pagando aluguel por causa do atraso, a discussão sobre lucros cessantes ou outros prejuízos depende do contrato e da jurisprudência do STJ, que não admite somar a multa contratual com indenização pelo mesmo prejuízo.

Lucros cessantes e dano moral

Lucros cessantes: o valor que o comprador deixou de ganhar ou gastou a mais, em geral o aluguel do imóvel. O STJ entende que esse prejuízo é presumido no atraso, mas não pode ser somado à multa contratual que já cumpre essa função.
Dano moral: não é automático. É reconhecido quando o atraso é longo ou traz consequências graves, como a família sem lugar para morar.
Juros de obra: cobranças do banco durante a construção que se estendem pelo atraso podem ser discutidas com a construtora.

O que fazer quando o atraso começa

Guardar documentoscontrato, comprovantes de pagamento, comunicados da construtora e prints de prazos divulgados.
Conferir a cláusula de tolerânciase está clara e destacada, e qual é a data real de entrega.
Notificar a construtorapor escrito, registrando o atraso e o que você pretende.
Avaliar a escolhamanter a compra com indenização ou desfazer o contrato.
Negociar ou entrar com açãomuitas construtoras fazem acordo depois da notificação.

Documentos para reclamar do atraso

Contrato de compra e venda: com a data prevista e a cláusula de tolerância.
Comprovantes de pagamento: boletos, extratos e recibos de tudo o que foi pago à construtora.
Comunicações da construtora: e-mails, comunicados de obra e novas datas informadas.
Gastos causados pelo atraso: contratos de aluguel, juros de obra cobrados pelo banco e outros prejuízos.

Antes de decidir, compare as duas saídas: manter a compra com indenização ou desfazer o contrato. Se a escolha for desistir por motivo próprio, e não por culpa da construtora, as regras são as do distrato, com retenções. Na compra de um imóvel pronto, a revisão prévia do contrato imobiliário evita a maior parte desses problemas.

Mitos comuns sobre atraso na obra

A construtora sempre tem 180 dias a mais

Só se estiver no contrato, de forma clara e destacada.

Atraso sempre dá direito a dano moral

Não. Depende da gravidade e das consequências.

Quem desiste por atraso perde parte do que pagou

Não. No atraso da construtora, a devolução é integral.

O que dizem os clientes

Denise SilvaDepoimento de cliente

★★★★★

“Em 2023, a Dra. Camila Couto realizou o inventário do meu irmão. Ela foi muito solícita e prestativa na realização de todo processo. Nos auxiliou na obtenção dos documentos necessários, era sempre acessível a qualquer momento para ajudar a esclarecer dúvidas e cumpriu prontamente os prazos necessários. Dei muito valor a essa parte, porque no inventário do meu pai, o escritório de advocacia anterior perdeu o prazo para entrar com a documentação e com isso tivemos que arcar com uma multa muito alta, apesar de termos entregado toda documentação necessária. Por isso, recomendo muito o atendimento da Dra. Camila e seus sócios.”

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As normas citadas foram conferidas na data de revisão indicada no topo e podem mudar.

Perguntas frequentes

A construtora pode atrasar 180 dias?

Sim, se a tolerância estiver no contrato de forma clara e destacada. Depois disso, há direito à indenização ou à rescisão.

Qual a indenização por atraso na entrega?

1% do valor pago à construtora por mês de atraso, proporcional aos dias, se o comprador mantiver a compra.

Posso desistir da compra por atraso da obra?

Sim. Após a tolerância, o comprador pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, corrigido, mais a multa, em até 60 dias.

Atraso na entrega dá dano moral?

Não automaticamente. Depende da duração e das consequências concretas do atraso.

Posso cobrar o aluguel que paguei durante o atraso?

Pode ser discutido como lucros cessantes, mas não se soma à multa contratual pelo mesmo prejuízo.

Fontes e referências

Normas e órgãos oficiais consultados nesta página:

Atraso na entrega do imóvel na planta: o que o comprador pode exigir