Distrato de Imóvel na Planta: quanto a construtora devolve

O distrato é o desfazimento do contrato de compra de imóvel na planta por iniciativa do comprador. Pela Lei 13.786, de 2018, a construtora devolve o que foi pago, corrigido, mas pode descontar a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago. Se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%, e a devolução ocorre até 30 dias após o habite-se. Sem patrimônio de afetação, a devolução é em parcela única, 180 dias após o distrato. Se o comprador já usou o imóvel, também paga impostos, condomínio e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. Quem encontra um comprador substituto aprovado pela construtora fica livre da multa. Contratos assinados em estande têm 7 dias para arrependimento.

O que a construtora pode descontar

Lei 4.591/1964, art. 67-A

Comissão de corretagem: o valor integral pago ao corretor.
Multa contratual: até 25% do valor pago, ou até 50% se houver patrimônio de afetação.
Impostos e condomínio: se o imóvel já foi disponibilizado ao comprador.
Taxa de fruição: 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período em que o comprador teve o imóvel à disposição.

Os descontos ficam limitados ao que o comprador efetivamente pagou, salvo a taxa de fruição. A construtora não precisa provar prejuízo para cobrar a multa.

Prazo de devolução

Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 5º a 7º

	Com patrimônio de afetação	Sem patrimônio de afetação
Multa máxima	50% do valor pago	25% do valor pago
Quando devolve	Até 30 dias após o habite-se	Parcela única, 180 dias após o distrato
Se a unidade for revendida antes	Até 30 dias da revenda	Até 30 dias da revenda

O patrimônio de afetação separa o dinheiro de cada empreendimento das demais dívidas da construtora. A informação consta no registro da incorporação, na matrícula do imóvel.

Exemplo prático

Uma compradora pagou R$ 100.000 à construtora, incluindo R$ 10.000 de corretagem, e quer desistir antes da entrega. O empreendimento não tem patrimônio de afetação, e o contrato prevê multa de 25%.

Item	Valor
Total pago	R$ 100.000
(−) Corretagem	R$ 10.000
(−) Multa de 25% sobre o valor pago	R$ 25.000
A receber	R$ 65.000, corrigidos, em parcela única 180 dias após o distrato

Se ela encontrar outra pessoa para assumir o contrato, com aprovação da construtora, a multa deixa de ser cobrada.

Saídas que reduzem a perda

Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 9º a 11

Arrependimento em 7 dias: contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da construtora podem ser desfeitos em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem. A prova é por carta registrada com aviso de recebimento.
Comprador substituto: se o comprador indicar alguém que assuma o contrato e seja aprovado pela construtora, não há multa.
Negociação: muitas construtoras aceitam percentuais menores ou troca de unidade.

Distrato por culpa da construtora é outra coisa

As retenções acima valem quando o comprador desiste ou deixa de pagar. Se o desfazimento é causado pela construtora, como no atraso além da tolerância, a devolução é integral, com a multa a favor do comprador. Veja atraso na entrega do imóvel.

Contratos anteriores a 2018 e imóveis financiados diretamente pelo banco, com alienação fiduciária, seguem regras próprias e exigem análise do contrato.

Antes de pedir o distrato

Ler o contratomulta prevista, data de assinatura e se há patrimônio de afetação.
Somar o que foi pagoseparando o que foi pago à construtora e o que foi pago ao corretor.
Avaliar as alternativascomprador substituto, troca de unidade ou renegociação das parcelas.
Formalizar por escritoo pedido de distrato e a proposta de devolução.
Conferir o termoantes de assinar, verifique o valor, a correção e o prazo de pagamento.

Se a construtora estiver atrasada, não assine o distrato antes de avaliar a rescisão por atraso, que garante devolução integral. Como o comprador de imóvel na planta é consumidor, as regras do Código de Defesa do Consumidor também podem ser aplicadas em pontos que a lei do distrato não resolve.

Mitos comuns sobre distrato

A construtora pode ficar com quase tudo

Não. A lei limita a multa a 25% ou 50% do valor pago.

A devolução é parcelada

Não. Sem patrimônio de afetação, é em parcela única.

Não tem como evitar a multa

Tem. Com comprador substituto aprovado ou arrependimento em 7 dias, quando cabível.

O que dizem os clientes

Denise SilvaDepoimento de cliente

★★★★★

“Em 2023, a Dra. Camila Couto realizou o inventário do meu irmão. Ela foi muito solícita e prestativa na realização de todo processo. Nos auxiliou na obtenção dos documentos necessários, era sempre acessível a qualquer momento para ajudar a esclarecer dúvidas e cumpriu prontamente os prazos necessários. Dei muito valor a essa parte, porque no inventário do meu pai, o escritório de advocacia anterior perdeu o prazo para entrar com a documentação e com isso tivemos que arcar com uma multa muito alta, apesar de termos entregado toda documentação necessária. Por isso, recomendo muito o atendimento da Dra. Camila e seus sócios.”

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As normas citadas foram conferidas na data de revisão indicada no topo e podem mudar.

Perguntas frequentes

Quanto a construtora pode reter no distrato?

A corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação.

Em quanto tempo recebo a devolução?

Até 30 dias após o habite-se, com patrimônio de afetação, ou em parcela única 180 dias após o distrato, sem ele.

Posso desistir sem multa?

Sim, em 7 dias para contratos assinados em estande, ou indicando um comprador substituto aprovado pela construtora.

O que é taxa de fruição?

É o valor de 0,5% ao mês sobre o contrato, cobrado pelo período em que o comprador teve o imóvel à disposição.

Distrato por atraso da obra também tem multa?

Não. Quando a culpa é da construtora, a devolução é integral.

Fontes e referências

Normas e órgãos oficiais consultados nesta página:

Distrato de imóvel na planta: quanto se recebe de volta