Dra. Camila Couto
OAB/MG 144.015
Atuação em Direito de Família e Sucessório, com foco em mediação entre herdeiros e resolução de conflitos, e em Direito Imobiliário. Advoga há mais de 13 anos.
Sócia
Usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida como se fosse o proprietário. O prazo varia de 2 a 15 anos, conforme o tipo: 15 anos na usucapião extraordinária (10 se a pessoa mora no imóvel ou fez obras nele), 10 anos na ordinária com justo título e boa-fé, e 5 anos nas modalidades especiais para moradia em área urbana de até 250 m² ou rural de até 50 hectares. Desde 2015, o pedido pode ser feito direto no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, com advogado, ata notarial e planta do imóvel. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
O que é preciso para ter direito
Código Civil, arts. 102 e 1.238 a 1.244
Não basta morar ou usar um imóvel por muito tempo. A lei exige uma posse com características específicas, e é isso que se prova no pedido de usucapião.
- Posse como dono: a pessoa age como proprietária: cuida, paga impostos, faz benfeitorias. Quem ocupa como inquilino, caseiro ou por empréstimo não tem esse tipo de posse.
- Continuidade: a posse não pode ter sido interrompida durante o prazo.
- Sem oposição: o proprietário ou terceiros não podem ter contestado a posse nesse período.
- Prazo cumprido: o tempo mínimo depende do tipo de usucapião (veja a tabela abaixo).
- Imóvel privado: bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
O tempo de posse de quem ocupava antes pode ser somado, desde que todas as posses tenham sido contínuas e pacíficas, por exemplo, quando alguém compra os direitos de quem já estava no imóvel.
Tipos de usucapião e prazos
Código Civil, arts. 1.238, 1.239, 1.240, 1.240-A e 1.242
| Prazo | Principais exigências | |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 se houver moradia ou obras) | Não exige título nem boa-fé |
| Ordinária | 10 anos (5 em caso específico de registro cancelado) | Justo título e boa-fé |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², usada como moradia, sem ter outro imóvel |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva e usada como moradia, sem ter outro imóvel |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar |
Justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, mas tem algum defeito, como um contrato de compra e venda nunca registrado. Ele reduz o prazo e é o caso mais comum em imóveis comprados de forma informal.
Usucapião extrajudicial: direto no cartório
Lei 6.015/1973, art. 216-A (incluído pelo CPC e alterado pela Lei 13.465/2017)
Desde 2015, a usucapião pode ser reconhecida sem processo judicial, por um pedido feito ao cartório de registro de imóveis da comarca onde fica o imóvel. Em Belo Horizonte, é o cartório responsável pela região em que o imóvel está registrado. O pedido é feito por advogado e instruído com provas da posse.
Uma regra mudou o jogo em 2017: se algum vizinho confrontante ou titular de direito registrado não assinar a planta, ele é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio passou a valer como concordância. Antes, o silêncio travava o pedido.
- Análise do casoo advogado confere se a posse e o prazo atendem a algum tipo de usucapião e reúne as provas.
- Ata notarialo tabelião de notas registra, em ata, o tempo e as circunstâncias da posse.
- Planta e memorial descritivofeitos por engenheiro ou arquiteto, com anotação de responsabilidade técnica, e assinados, se possível, pelos vizinhos e titulares de direitos.
- Pedido no registro de imóveiso advogado protocola o requerimento com todos os documentos.
- Notificações e editalo cartório comunica União, Estado e Município, notifica quem não assinou e publica edital.
- Registrosem impugnação e com a documentação em ordem, o oficial registra a propriedade em nome do possuidor.
Documentos que costumam ser pedidos
Lei 6.015/1973, art. 216-A, incisos I a IV
- Ata notarial: lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de quem possuía antes.
- Planta e memorial descritivo: assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica.
- Certidões negativas: dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede.
- Provas da posse: justo título, se houver, e documentos como IPTU, contas de água e luz, contratos e fotos ao longo dos anos.
Quanto mais antigas e contínuas as provas, mais sólido fica o pedido. Por isso, é comum o advogado montar uma linha do tempo da posse com tudo o que a família guardou.
Cartório ou Justiça: quando cada caminho faz sentido
| Extrajudicial (registro de imóveis) | Judicial | |
|---|---|---|
| Quando cabe | Posse bem documentada e sem disputa | Qualquer caso, e obrigatório quando há oposição justificada |
| Quem decide | O oficial do registro de imóveis | O juiz |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
| Tempo típico | Meses, conforme notificações e edital | Anos, conforme a complexidade e a vara |
Se o pedido extrajudicial for rejeitado, isso não impede a ação judicial. Se houver impugnação justificada, o próprio cartório remete o caso para a Justiça.
Situações comuns em Belo Horizonte
- Imóvel comprado com contrato de gaveta: o contrato nunca foi registrado e o vendedor não pode mais ser localizado para passar a escritura.
- Imóvel de herança nunca inventariado: a família ocupa há décadas um imóvel que estava no nome de avós ou bisavós.
- Lote ocupado há muitos anos: a posse é antiga, mas não existe documento de propriedade.
- Abandono do lar: um dos ex-cônjuges saiu do imóvel do casal e o outro permaneceu morando nele.
Em parte desses casos, a usucapião não é o único caminho: pode ser mais simples fazer um inventário atrasado ou uma ação de adjudicação. A análise inicial define a solução mais rápida e segura. Veja também regularização de imóvel.
Mitos comuns sobre usucapião
Quem mora há 5 anos já é dono
Depende. O prazo de 5 anos vale só nas modalidades especiais, com requisitos de área, moradia e de não ter outro imóvel.
Inquilino pode pedir usucapião
Em regra, não. Quem ocupa pagando aluguel não tem posse como dono.
Usucapião sempre vai para a Justiça
Não. Desde 2015, pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis.
Se o vizinho não assinar, não tem jeito
Não mais. Ele é notificado, e o silêncio vale como concordância.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As normas citadas foram conferidas na data de revisão indicada no topo e podem mudar.
Perguntas frequentes
Usucapião extrajudicial precisa de advogado?
Sim. O pedido no cartório de registro de imóveis é feito obrigatoriamente por advogado.
Quanto tempo de posse é preciso para pedir usucapião?
De 2 a 15 anos, conforme o tipo. O mais comum, sem documento nenhum, é a extraordinária: 15 anos, ou 10 se a pessoa mora no imóvel ou fez obras nele.
Dá para fazer usucapião de imóvel de herança?
Em alguns casos, sim, quando um herdeiro exerce posse exclusiva e como dono por tempo suficiente. Mas muitas vezes o inventário é o caminho mais adequado, e isso depende da análise do caso.
O que é ata notarial na usucapião?
É um documento feito pelo tabelião de notas que registra o tempo e as circunstâncias da posse, com base em documentos e declarações. É uma das peças obrigatórias do pedido em cartório.
E se algum vizinho não quiser assinar a planta?
Ele é notificado pelo cartório para se manifestar em 15 dias. Se ficar em silêncio, entende-se que concordou. Se apresentar impugnação justificada, o caso segue para a Justiça.
Fontes e referências
Normas e órgãos oficiais consultados nesta página: