Regularização de Imóvel em BH: escritura e REURB

Pelo Código Civil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Quem comprou por contrato particular, o chamado contrato de gaveta, ainda não é dono perante a lei. O caminho para regularizar depende do caso. Se o vendedor está disponível, basta fazer a escritura e registrá-la. Se ele se recusa, faleceu ou não é encontrado, mas o preço foi pago, é possível a adjudicação compulsória, que desde 2022 também pode ser feita no próprio Registro de Imóveis. Construções não registradas exigem habite-se e averbação. Posse antiga sem documento pode virar propriedade por usucapião. Loteamentos e bairros irregulares podem ser regularizados pela REURB, junto ao município.

Por que o registro importa

Código Civil, arts. 108 e 1.245

Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo considerado dono do imóvel. Isso traz riscos reais: o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, entrar no inventário dele ou ser vendido de novo a outra pessoa.

Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública. Um contrato particular, mesmo com firma reconhecida, não basta para registrar.

Qual caminho usar

Situação	Caminho
Comprou com contrato de gaveta e o vendedor está disponível	Escritura de compra e venda e registro
Pagou tudo, mas o vendedor se recusa, faleceu ou sumiu	Adjudicação compulsória, em cartório ou na Justiça
Construiu ou ampliou e a obra não consta na matrícula	Habite-se na prefeitura e averbação da construção
Mora há muitos anos sem documento de compra	Usucapião, em cartório ou na Justiça
Loteamento ou bairro inteiro irregular	REURB, pedida ao município
Imóvel de pessoa falecida	Inventário antes de qualquer venda

Adjudicação compulsória em cartório

Lei 6.015/1973, art. 216-B (Lei 14.382/2022)

Desde 2022, quem tem uma promessa de compra e venda quitada pode pedir a transferência diretamente no Registro de Imóveis, com advogado, sem processo judicial.

Contrato e prova de pagamentoa promessa de compra e venda ou cessão e os comprovantes do preço.
Ata notarialo tabelião de notas registra a identificação do imóvel, o pagamento e a falta da escritura.
Notificação do vendedoro oficial notifica o vendedor, que tem 15 dias para assinar a escritura.
Registrose não houver solução, o oficial registra o imóvel em nome do comprador.

Exemplo prático: o apartamento comprado em 2008

Um casal comprou um apartamento em 2008 por contrato particular, quitou o preço em 2012 e nunca fez a escritura. O vendedor faleceu em 2020, e os filhos dele moram em outro estado.

Conferir a matrículao imóvel ainda está no nome do vendedor falecido.
Tentar o acordoos herdeiros podem assinar a escritura no inventário ou por alvará.
Sem acordoadjudicação compulsória extrajudicial, com notificação dos herdeiros.
Resultadomatrícula em nome do casal, com o imóvel pronto para venda ou financiamento.

REURB: regularização de núcleos informais

Lei 13.465/2017, art. 13

REURB-S: de interesse social, para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com isenção de custas e emolumentos no primeiro registro.
REURB-E: de interesse específico, para os demais casos, com custos assumidos pelos interessados.

A REURB é conduzida pelo município e resulta na Certidão de Regularização Fundiária, que permite abrir matrículas individuais para os ocupantes.

Documentos para começar a regularização

Matrícula atualizada do imóvel: pedida no Registro de Imóveis da região.
Contratos e recibos: toda a cadeia de compras, desde o último dono registrado.
Comprovantes de pagamento: do preço e de IPTU, água e luz ao longo dos anos.
Documentos da prefeitura: alvará de construção, habite-se e cadastro imobiliário.
Planta e memorial: quando é preciso averbar a construção ou fazer usucapião.

Quando não há contrato que ligue o morador ao dono registrado, o caminho costuma ser a usucapião. Se o dono registrado já faleceu, pode ser preciso passar pelo inventário dele. Antes de comprar um imóvel com pendências, vale revisar o contrato imobiliário e incluir a regularização como obrigação do vendedor.

Mitos comuns sobre regularização

Contrato com firma reconhecida já me torna dono

Não. Só o registro transfere a propriedade.

Sem o vendedor, não tem como regularizar

Tem. A adjudicação compulsória resolve, em cartório ou na Justiça.

Pagar IPTU prova a propriedade

Não. Ajuda como prova de posse, mas não substitui o registro.

O que dizem os clientes

Denise SilvaDepoimento de cliente

★★★★★

“Em 2023, a Dra. Camila Couto realizou o inventário do meu irmão. Ela foi muito solícita e prestativa na realização de todo processo. Nos auxiliou na obtenção dos documentos necessários, era sempre acessível a qualquer momento para ajudar a esclarecer dúvidas e cumpriu prontamente os prazos necessários. Dei muito valor a essa parte, porque no inventário do meu pai, o escritório de advocacia anterior perdeu o prazo para entrar com a documentação e com isso tivemos que arcar com uma multa muito alta, apesar de termos entregado toda documentação necessária. Por isso, recomendo muito o atendimento da Dra. Camila e seus sócios.”

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As normas citadas foram conferidas na data de revisão indicada no topo e podem mudar.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem valor?

Tem valor entre as partes e serve de base para regularizar, mas não transfere a propriedade sem escritura e registro.

Como regularizar se o vendedor faleceu?

Pela assinatura dos herdeiros no inventário ou pela adjudicação compulsória, em cartório ou na Justiça.

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

É a transferência do imóvel feita no Registro de Imóveis, sem processo, quando o preço foi pago e o vendedor não assina a escritura.

Como registrar uma construção na matrícula?

Com o habite-se da prefeitura e a averbação da construção no Registro de Imóveis.

O que é REURB?

É a regularização fundiária urbana conduzida pelo município para loteamentos e núcleos informais.

Fontes e referências

Normas e órgãos oficiais consultados nesta página:

Regularização de imóvel: do contrato de gaveta à matrícula em seu nome