Direito Condominial em BH: convenção, cobrança e Airbnb

O direito condominial trata das regras de prédios e condomínios. A convenção, aprovada por pelo menos dois terços das frações ideais, obriga todos os moradores, e sua alteração depende de dois terços dos votos dos condôminos. Quem atrasa a taxa de condomínio paga correção, juros e multa de até 2%; a taxa pode ser cobrada judicialmente como título executivo, com risco de penhora do próprio imóvel. Quem descumpre deveres como respeitar o sossego e não alterar a fachada pode receber multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal. Sobre aluguel por aplicativos, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a convenção de um condomínio residencial pode proibir a locação de curta temporada.

Convenção, regimento e assembleia

Código Civil, arts. 1.333, 1.351 e 1.352

	O que é	Como se aprova ou altera
Convenção	A lei interna do condomínio: frações, despesas, uso das unidades	Dois terços das frações ideais para criar; dois terços dos votos para alterar
Regimento interno	Regras do dia a dia: horários, mudanças, áreas comuns	Conforme a convenção
Assembleia	Decide orçamento, obras, eleição do síndico	Maioria dos presentes, salvo quórum especial

Para valer contra terceiros, a convenção deve ser registrada no Registro de Imóveis. Mudar a destinação do prédio ou de uma unidade também exige dois terços dos votos.

Taxa de condomínio em atraso

Código Civil, art. 1.336, § 1º; CPC, art. 784, X

Multa: até 2% sobre o débito.
Juros e correção: os previstos na convenção ou, na falta, os juros legais.
Cobrança rápida: a taxa aprovada em assembleia é título executivo: o condomínio pode cobrar direto por execução.
Penhora do imóvel: a dívida de condomínio pode levar à penhora da própria unidade, mesmo sendo o único imóvel da família.

Quem compra um imóvel assume as dívidas de condomínio deixadas pelo vendedor. Por isso, a certidão de quitação do condomínio é indispensável na compra.

Deveres dos condôminos e multas

Código Civil, arts. 1.336 e 1.337

Obras: não realizar obras que comprometam a segurança do prédio.
Fachada: não alterar forma e cor da fachada, esquadrias e partes externas.
Sossego e segurança: não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à saúde e à segurança dos vizinhos.

O descumprimento pode gerar multa de até cinco vezes a contribuição mensal. Para o condômino com comportamento antissocial reiterado, a lei admite multas ainda maiores, aprovadas em assembleia, sempre com direito de defesa.

Exemplo prático: a cobrança do condomínio

Um condômino deixa de pagar seis meses de taxa de R$ 800. O síndico quer resolver sem desgastar a relação, mas sem deixar o prejuízo para os demais.

Notificação amigávelcom o valor atualizado e proposta de parcelamento.
Acordo por escritose aceito, com previsão de vencimento antecipado em caso de novo atraso.
Execuçãosem acordo, cobrança judicial direta, com prazo de 3 dias para pagar.
Penhorase a dívida não for paga, a unidade pode ser penhorada e levada a leilão.

Airbnb e aluguel por temporada

A Lei do Inquilinato permite a locação por temporada de até 90 dias. Mas, em condomínios residenciais, o STJ decidiu em 2021 que a convenção pode proibir a locação de curta duração por aplicativos, por se aproximar de hospedagem. Cada caso depende do texto da convenção e das regras aprovadas em assembleia, o que torna essencial revisar a convenção antes de investir em imóvel para esse fim.

Como atuamos para condomínios e condôminos

Atualização de convenção e regimento: adaptação às regras atuais e às necessidades do prédio, como aluguel por temporada e uso de áreas comuns.
Cobrança de inadimplentes: notificação, acordo e execução.
Assembleias: orientação sobre convocação, quórum e atas.
Conflitos entre vizinhos: barulho, obras, vazamentos e uso indevido de áreas comuns.
Defesa de condôminos: contestação de multas e cobranças indevidas.

Quem vai comprar um apartamento deve pedir a certidão de quitação do condomínio e ler a convenção, como explicamos em contratos imobiliários. Para síndicos e administradoras, a elaboração de contratos com prestadores de serviço também faz parte da prevenção.

Mitos comuns sobre condomínio

Bem de família não pode ser penhorado por condomínio

Pode. A dívida de condomínio é uma das exceções.

O síndico pode multar como quiser

Não. A multa precisa estar na convenção ou ser aprovada, dentro dos limites da lei.

Inadimplente não pode usar a piscina

Em regra, não pode ser impedido. A cobrança deve seguir os meios legais.

O que dizem os clientes

Denise SilvaDepoimento de cliente

★★★★★

“Em 2023, a Dra. Camila Couto realizou o inventário do meu irmão. Ela foi muito solícita e prestativa na realização de todo processo. Nos auxiliou na obtenção dos documentos necessários, era sempre acessível a qualquer momento para ajudar a esclarecer dúvidas e cumpriu prontamente os prazos necessários. Dei muito valor a essa parte, porque no inventário do meu pai, o escritório de advocacia anterior perdeu o prazo para entrar com a documentação e com isso tivemos que arcar com uma multa muito alta, apesar de termos entregado toda documentação necessária. Por isso, recomendo muito o atendimento da Dra. Camila e seus sócios.”

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As normas citadas foram conferidas na data de revisão indicada no topo e podem mudar.

Perguntas frequentes

Qual a multa por atraso no condomínio?

Até 2% sobre o débito, mais juros e correção.

Condomínio pode penhorar o único imóvel?

Sim. A dívida de condomínio é exceção à proteção do bem de família.

Quantos votos para mudar a convenção?

Dois terços dos votos dos condôminos.

O condomínio pode proibir Airbnb?

O STJ decidiu que a convenção de condomínio residencial pode proibir a locação de curta duração por aplicativos.

Quem compra um imóvel paga o condomínio atrasado?

Sim. A dívida acompanha o imóvel, por isso a certidão de quitação é essencial na compra.

Fontes e referências

Normas e órgãos oficiais consultados nesta página:

Direito condominial: convenção, cobranças e convivência