Dra. Camila Couto
OAB/MG 144.015
Atuação em Direito de Família e Sucessório, com foco em mediação entre herdeiros e resolução de conflitos, e em Direito Imobiliário. Advoga há mais de 13 anos.
Sócia
Contratos imobiliários são os que tratam da compra, venda, promessa, locação ou permuta de imóveis. Antes de assinar uma compra, é essencial conferir a matrícula atualizada e as certidões do vendedor, para saber se há dívidas, ações ou penhoras que possam atingir o imóvel. O contrato deve definir preço, forma de pagamento, sinal, prazo da escritura e multas. Na locação, a Lei do Inquilinato permite apenas uma garantia por contrato, como fiança, caução de até três meses ou seguro-fiança, e a multa por devolução antecipada deve ser proporcional ao tempo restante. Contratos residenciais de 30 meses ou mais terminam no prazo sem necessidade de justificativa. Lojistas podem ter direito à renovação.
Antes de comprar: a checagem do imóvel e do vendedor
- Matrícula atualizada: confirma quem é o dono e se há hipoteca, penhora, usufruto ou outras restrições.
- Certidões do vendedor: ações cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto, que revelam riscos de fraude contra credores.
- Débitos do imóvel: IPTU e condomínio acompanham o imóvel e podem ser cobrados do comprador.
- Regularidade da construção: a área construída deve estar averbada na matrícula.
- Estado civil do vendedor: o cônjuge, em regra, precisa assinar a venda.
Cláusulas que merecem atenção na compra
| Cláusula | O que conferir |
|---|---|
| Sinal (arras) | Se é confirmatório ou permite desistência, e o que acontece se uma parte desistir |
| Forma de pagamento | Datas, financiamento, o que acontece se o crédito for negado |
| Prazo da escritura | Quem paga o ITBI e as custas, e em quanto tempo |
| Entrega das chaves | Data, estado do imóvel e débitos até a entrega |
| Multas | Se são proporcionais e recíprocas |
Uma promessa de compra e venda registrada na matrícula, sem cláusula de arrependimento, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel, o que protege contra uma segunda venda.
Locação: as regras da Lei do Inquilinato
Lei 8.245/1991, arts. 4º, 37 e 46
- Uma só garantia: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo. Mais de uma no mesmo contrato é nula.
- Caução em dinheiro: limitada a três meses de aluguel.
- Devolução antecipada: o inquilino pode sair antes, pagando a multa proporcional ao tempo que falta.
- Contrato de 30 meses ou mais: termina no prazo, sem necessidade de aviso; se o inquilino ficar, vira prazo indeterminado e o proprietário pode pedir o imóvel com 30 dias.
- Contrato menor que 30 meses: prorroga automaticamente, e a retomada fica limitada a hipóteses da lei.
Exemplo prático: a multa proporcional
Um contrato de 30 meses prevê multa de três aluguéis, de R$ 2.000, para devolução antecipada. O inquilino sai depois de 18 meses.
| Cálculo | Valor |
|---|---|
| Multa cheia | R$ 6.000 |
| Meses restantes | 12 de 30 |
| Multa proporcional | R$ 6.000 × 12 ÷ 30 = R$ 2.400 |
Locação comercial e renovação
Lei 8.245/1991, art. 51
O lojista tem direito à renovação do contrato por igual prazo quando, ao mesmo tempo, o contrato é escrito e com prazo determinado, os contratos somam pelo menos cinco anos e ele explora o mesmo ramo há pelo menos três anos. O pedido de renovação tem prazo certo antes do fim do contrato, e perder esse prazo pode significar perder o ponto.
Como funciona a revisão pelo escritório
- Envio da minuta e dos documentoscontrato proposto, matrícula, certidões e dados das partes.
- Análise de riscospendências do imóvel e do vendedor, cláusulas desequilibradas e omissões.
- Parecer e ajustessugestões de redação e pontos para negociar.
- Acompanhamento até a escrituraconferência da escritura e do registro.
A revisão pode ser feita por atendimento online. Em compras de imóvel na planta, confira também as regras de distrato e de atraso na entrega. Imóveis em condomínio exigem atenção às regras da convenção, como explicamos em direito condominial.
Mitos comuns sobre contratos imobiliários
Contrato padrão da imobiliária é seguro
Nem sempre. Ele protege quem o redigiu; vale revisar.
Pode pedir fiador e caução juntos
Não. A lei permite uma garantia por contrato.
Inquilino que sai antes paga a multa inteira
Não. A multa é proporcional ao tempo que falta.
O que dizem os clientes
D
★★★★★
Denise SilvaDepoimento de cliente
“Em 2023, a Dra. Camila Couto realizou o inventário do meu irmão. Ela foi muito solícita e prestativa na realização de todo processo. Nos auxiliou na obtenção dos documentos necessários, era sempre acessível a qualquer momento para ajudar a esclarecer dúvidas e cumpriu prontamente os prazos necessários. Dei muito valor a essa parte, porque no inventário do meu pai, o escritório de advocacia anterior perdeu o prazo para entrar com a documentação e com isso tivemos que arcar com uma multa muito alta, apesar de termos entregado toda documentação necessária. Por isso, recomendo muito o atendimento da Dra. Camila e seus sócios.”
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As normas citadas foram conferidas na data de revisão indicada no topo e podem mudar.
Perguntas frequentes
Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel?
Matrícula atualizada, certidões de ações e protestos do vendedor e certidões de débitos de IPTU e condomínio.
O proprietário pode exigir fiador e caução?
Não. A Lei do Inquilinato permite apenas uma modalidade de garantia por contrato.
Qual a multa por sair antes do fim do aluguel?
A prevista no contrato, reduzida proporcionalmente ao tempo que já foi cumprido.
Quando o lojista tem direito à renovação?
Com contrato escrito por prazo determinado, cinco anos de contratos somados e três anos no mesmo ramo.
Promessa de compra e venda precisa ser registrada?
Não é obrigatório, mas o registro dá ao comprador direito real e protege contra uma segunda venda.
Fontes e referências
Normas e órgãos oficiais consultados nesta página: