Dra. Camila Couto
OAB/MG 144.015
Atuação em Direito de Família e Sucessório, com foco em mediação entre herdeiros e resolução de conflitos, e em Direito Imobiliário. Advoga há mais de 13 anos.
Sócia
O alvará judicial é a autorização do juiz para um ato que a pessoa não pode praticar sozinha. Na venda de imóveis, ele aparece em três situações: durante o inventário, quando o inventariante precisa vender um bem do espólio antes da partilha; quando o imóvel pertence a um menor de idade, porque os pais não podem vendê-lo sem autorização judicial; e quando pertence a uma pessoa sob curatela. Nos dois últimos casos, a lei exige vantagem para o menor ou o curatelado, avaliação e aprovação do juiz. No inventário em cartório, desde 2024 a própria escritura pode autorizar a venda de bens para pagar as despesas, sem precisar de juiz. Pequenos valores, como FGTS e saldos bancários, também podem ser liberados por alvará sem inventário.
As três situações que exigem autorização
| Por que precisa | Quem autoriza | |
|---|---|---|
| Imóvel do espólio, antes da partilha | Ainda pertence a todos os herdeiros | O juiz do inventário, ou a escritura em cartório |
| Imóvel de menor de idade | Os pais só administram, não podem vender | O juiz, com vantagem comprovada para o menor |
| Imóvel de pessoa sob curatela | O curador administra, não pode vender sozinho | O juiz, com avaliação e vantagem comprovada |
Vender um imóvel durante o inventário
CPC, art. 619, I; Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A
No inventário judicial, o inventariante pode vender bens do espólio com autorização do juiz, ouvidos os herdeiros. É o caminho quando a família precisa do dinheiro para pagar o imposto, dívidas ou despesas, ou quando todos preferem vender e dividir o valor.
No inventário em cartório, desde 2024 a escritura pode autorizar o inventariante a vender bens para pagar as despesas do inventário, sem juiz, desde que se cumpram condições como a discriminação das despesas, garantia prestada pelo inventariante e prazo de até 1 ano para quitá-las. Veja mais em quanto custa um inventário.
Imóvel de herdeiro menor de idade
Código Civil, art. 1.691; CPC, art. 725, III
Os pais administram os bens dos filhos menores, mas não podem vendê-los nem dar em garantia sem prévia autorização do juiz, que só a concede por necessidade ou evidente interesse do filho. O Ministério Público participa do pedido.
Em inventários com herdeiro menor feitos em cartório, a regra do CNJ proíbe atos de venda da parte do menor na escritura. Se a venda for necessária, ela passa pelo juiz.
Imóvel de pessoa sob curatela
Código Civil, arts. 1.750, 1.774 e 1.781
Quem cuida dos bens de uma pessoa interditada é o curador, mas ele não pode vender imóveis livremente. A lei aplica à curatela as regras da tutela: o imóvel só pode ser vendido quando houver manifesta vantagem, mediante avaliação judicial e aprovação do juiz.
É uma situação comum quando um familiar idoso precisa de cuidados e o imóvel em que morava será vendido para custeá-los. O Dr. José Augusto escreveu sobre o tema no blog: por que é necessária autorização judicial para vender bens de pessoas interditadas.
Como é o pedido de alvará
CPC, arts. 725 a 732
- Reunião de documentosmatrícula do imóvel, documentos do menor ou curatelado e de quem o representa.
- Justificativapor que a venda é necessária ou vantajosa, e para onde vai o dinheiro.
- Avaliaçãolaudo de valor de mercado, para garantir que o preço é justo.
- Manifestação do Ministério Públiconos casos com menor ou incapaz.
- Decisão e alvaráo juiz autoriza a venda, muitas vezes com condições, como depósito do valor em conta judicial.
Alvará para valores, sem inventário
Lei 6.858/1980
Alguns valores deixados pelo falecido podem ser liberados aos dependentes sem inventário, por alvará judicial simples: FGTS, PIS-PASEP, restituições de imposto de renda e, dentro dos limites da lei, pequenos saldos bancários, quando não há outros bens a inventariar.
Quando há imóveis ou outros bens, os valores entram no inventário normalmente.
Exemplo prático: a mãe que precisa de cuidados
Uma senhora de 85 anos, com Alzheimer, está sob curatela da filha. O apartamento em que morava está vazio, e a família quer vendê-lo para pagar uma casa de repouso.
- Pedido de alvaráa curadora pede autorização ao juiz, explicando a necessidade e o destino do dinheiro.
- Avaliaçãoum laudo indica o valor de mercado do apartamento.
- Ministério Públicose manifesta sobre a vantagem da venda para a curatelada.
- Autorizaçãoo juiz autoriza a venda, em geral com depósito do valor em conta judicial e liberação conforme as despesas comprovadas.
Sem o alvará, a venda pode ser anulada depois, com prejuízo para o comprador e para a família.
Mitos comuns sobre alvará
Os pais podem vender o imóvel do filho se for para o bem dele
Só com autorização do juiz. A venda sem alvará pode ser anulada.
Durante o inventário, ninguém pode vender nada
Pode, com autorização do juiz ou, no cartório, nas condições da regra do CNJ.
Todo valor deixado exige inventário
Não. FGTS, PIS e pequenos valores podem sair por alvará simples.
O que dizem os clientes
R
★★★★★
Renata BragaDepoimento de cliente
“Excelente experiência com o escritório! Em especial com o Dr. José Lourenço, que conduziu tudo com muita competência e profissionalismo. Ele me ajudou em um processo bastante complicado para obter o alvará de alienação de imóvel dos meus pais, sempre com muita dedicação e compromisso, demonstrando grande persistência na busca pelas melhores soluções ao longo de todo o processo. Também cuidou do inventário com muita persistência e dedicação, garantindo que tudo avançasse da melhor forma possível. Um grande diferencial foi a paciência para explicar cada etapa. Como não tenho conhecimento jurídico, ele sempre teve o cuidado de orientar tudo de forma clara e acessível. Só tenho a agradecer pela dedicação e pelo suporte durante todo o processo. Recomendo fortemente o escritório: tive total confiança e um atendimento excelente!”
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As normas citadas foram conferidas na data de revisão indicada no topo e podem mudar.
Perguntas frequentes
Preciso de alvará para vender imóvel de herança?
Antes da partilha, sim: autorização do juiz no inventário judicial ou, no cartório, autorização na própria escritura, nas condições da regra do CNJ.
Os pais podem vender o imóvel de um filho menor?
Só com prévia autorização judicial, por necessidade ou evidente interesse do filho.
Como vender o imóvel de um familiar interditado?
O curador precisa de autorização do juiz, com avaliação do imóvel e demonstração de vantagem para o curatelado.
Quanto tempo demora um alvará judicial?
Depende do caso e da vara. Pedidos bem documentados, com avaliação e justificativa claras, tendem a ser mais rápidos.
FGTS do falecido precisa de inventário?
Não necessariamente. FGTS, PIS-PASEP e pequenos valores podem ser liberados aos dependentes por alvará.
Fontes e referências
Normas e órgãos oficiais consultados nesta página: